不動産を売却する場合はどのように進めるかが大切です。しかし、初めて不動産を売却する際は、どのように進めるか良く分からないでしょう。ここでは、不動産を売却する際の進め方についてご紹介しましょう。特に、初めて不動産を売却する際には、進め方について十分に把握しておきましょう。

不動産を売却する際の大まかな流れ

転勤などのために、自宅を売却するようなこともあるのではないでしょうか。しかし、ほとんど人は自宅を売却するような経験はないでしょう。売却して満足するためには、不動産を売却する際の流れについて把握しておく必要があります。不動産を売却する際の大まかな流れは、次のようになります。

• ・不動産を査定する
• ・媒介契約する
• ・売却活動をする
• ・売買契約する
• ・不動産を引渡しする

不動産を売却する際は、売買は買い主が現れると成立します。1ヶ月間で売却したいと考えても、買主が現れないと売却することはできません。売却活動になれば、買主が現れるまで待つのみです。

しかし、査定額をミスすれば、このような流れにならないこともあります。査定額をミスしたために、売却する期間が長期間になり、希望した売却額よりも非常に低くなることもあり得ます。そして、不動産がいつまで経っても売却することができなければ、非常にメンタル的にも負担になります。

売却価格は、販売してから契約が成立するまで長期間になるほど低下するというようなデータもあるくらいです。販売が長期間になるなどすれば、「この不動産は問題が何かあるのではないか」と買い主も心配します。販売価格をより適正にすることが、最も短期間で、そして高額で不動産を売却するコツです。そのためには、後でご紹介する「一部を専門家が進めるケース」がおすすめです。

誰が不動産売却を進めるのか？

では、誰が不動産売却を進めるのがおすすめなのでしょうか？ここでは、不動産売却を進める方法についてご紹介しましょう。

不動産売却に関わる人物不動産売却で出てくる登場人物と役割

一般的な不動産売却の場合は、買い主と売り主以外に、最低でも金融機関、司法書士、不動産業者が関係します。金融機関、司法書士、不動産業者は、次のような役目があります。

• ・金融機関は抵当権を抹消する
• ・司法書士は、登記関係の抵当権抹消登記、所有権移転などの処理を行う
• ・不動産業者は、買主を探す、重要事項説明を行う、精算額を計算する

全て自分が進めるケース

しかし、隣地の人に抵当権が付いていない土地を売却するような場合は、第三者に頼まなくても、買い主と売り主のみで全て進めることもできます。買い主が隣地を持っている人の場合は、買い主を探す必要もないので、不動産業者にわざわざ頼む必要もありません。また、隣地の場合は、ほとんどの場合、公法上の建築基準法や都市計画法などというような規制も同じであるため、不測の損害を買い主に与えるようなケースもありません。

そのため、重要事項の説明を買い主は受けなくても心配ありません。また、抵当権が付いていないと、抵当権を抹消する手続きを金融機関に頼む必要もありません。そのため、抵当権が隣地に付いていない土地を売却するような場合は、基本的に金融機関や不動産業者は必要なくなります。

しかし、不動産を自分たちだけで売却する場合でも、所有権移転登記は難しくなります。そのため、所有権移転登記は、買い主と売り主が法務局に一緒に行きましょう。法務局であれば、所有権移転登記の方法を無料で教えてくれます。ちょっと大変ですが、司法書士に頼まなくても、所有権移転登記は買い主と売り主同士でもできます。例えば、不動産の売却のトータル額が非常に小さい場合などは、費用をできる限り安くしたいと言うことから、買い主と売り主だけで所有権移転登記を行うような場合は結構あります。

不動産業者の選び方

いい不動産業者の選び方として、何回宅地建物取引業の免許番号を更新しているかを確認するようなことがあります。この免許番号というのは、固有に業者に番号として割り振りされているものです。5年に1回免許番号は更新されるので、更新回数が多くなるほど長い業歴があるため信頼できるというものです。

しかし、このような選び方はあまりおすすめではありません。というのは、長い業歴の不動産業者の場合は、経営者が高齢者の場合も多くあり、安定した経営であるため、やる気があまりないでしょう。そのため、このような不動産業者は、一生懸命売り主のために活動してくれる可能性が少ないので、止めるべきでしょう。

不動産を売却する際は、頑張っているような不動産業者をやはり選ぶべきです。やる気については、どのような業界においても、開店して間がないお店や開業したばかりのところの方が高いと言えます。頑張っているような不動産業者を判断する場合は、お店に行った際のスタッフの身だしなみ、挨拶、お店舗のきれいさなどがいいかがポイントになります。

しかし、営業マンが訪問する査定などの場合は、お店の感じが分からないことがあります。このような場合は、営業マンがいいかを判断する大切なポイントは、親身になって売り主の話を聞いてくれるかになります。営業マンが思い込みをアピールしたり、売り主の話を聞いてくれなかったりするような不動産業者は、いい結果を期待するのは難しいでしょう。

このような不動産業者は、販売するために頑張らないで、不動産が売却できない理由を市場環境や不動産などのせいにします。そのため、いい不動産業者を選ぶためには、きちんと売り主の話を聞いてくれるかということで選ぶのがおすすめです。いい不動産業者であれば、不動産を売却する際にいい結果を期待することができるでしょう。

全て専門家が進めるケース

第三者に個人の住宅ローンが付いているような居住用財産を売却する場合は、一般的に全て専門家の金融機関、司法書士、不動産業者が進めるようになります。しかし、この際のデメリットは、当然ですが、手数料をそれぞれのところに払う必要があることです。そのため、不動産を売却する際は、次のような一部を専門家が進めるケースがおすすめです。

一部を専門家が進めるケース

第三者に一部を頼むケースとしては、不動産を良く知っている買い主に売却する場合です。例えば、不動産を親族に売却したり、隣地の人に売却したりする場合です。このような場合は、買い主をわざわざ見つける必要はありません。また、良く知っている人に不動産を売却する場合は、先々トラブルになるような可能性も少なくなります。そのため、不動産業者に不動産を売却を頼む必要もありません。

しかし、このような場合でも売買契約書の内容などが心配になることも多くあり、最終的に不動産業者に仲介してもらうこともよくあります。また、買い主を良く知っている場合は、自分たちで所有権を移転することもできます。しかし、不動産に抵当権が付いている場合は、登記変更を司法書士無しで行うことを金融機関が嫌います。そのため、司法書士に頼まない場合は、抵当権が付いていない不動産の売却に限定されます。しかし、不動産を売却する際は、住宅ローンの残債があり、不動産に抵当権が付いている場合が多くあるでしょうから、一部を専門家が進めるケースが多くなるでしょう。