このコラムでは

みたいな方に読んでもらいたいです。

とにかくめちゃくちゃ詳しく書いていますので、しっかり読んでもらいたいです。

読むと読まないとでは500万近く売却金額が変わってくるので

マンションを売ることを考えている方は絶対に読むようにしましょう。

 

【基本】3か月～6か月かけて売ることを目指す

まずマンションはすぐ売れるものではありません。

売却が決まるわけです。

人口減少とマンションがバンバン建っている状態ですから、きちんと売却を進めないと売れません。

平均的には3か月と言われていますが、地域、マンション、価格などによって異なります。

おおむね6か月くらいはかかるかもなぁ。

くらいの気持ちで余裕をもってください。

 

【基本】1月～3月に大々的に告知する

そしてマンションを高く売る時期として一番いいのは4月の新生活に合わせたタイミングです。

など色んな理由でマンションを探している人が多いからです。

よって4月にむけて1月～3月にマンションを売り出して、がっつり内覧者を増やすことによって希望している金額で売れる場合があります。

ただ、その分「売りたい！」と思う人も多いので、ライバルが多くなるのもこの季節です。

逆にその地域で「この時期は同じマンションの違う部屋もめっちゃ売り出されてるなぁ」と思った場合は、時期をずらすのもありかもしれません。

4月の次に移動が多いのが9月です。

9月も転勤、転職のシーズンなので引っ越しが多いです。

よって6月～8月にマンションを売り出すのも高く売るための方法です。

 

【基本】同じマンションのライバルを調査する

先ほども出てきましたが、同じマンションの別の部屋が売り出されていないかもチェックしましょう。

などをして、自分が売りたい価格とどうなのかを比較しましょう。

自分が売りたいと思っている金額と同じレベルであれば、売り出してもいいでしょう。

しかし自分が思っている売却金額よりも安い場合は

「付加価値」や「アピールポイント」を探して対抗しなければ、内覧者が現れない！ということにもなるので、注意が必要です！

 

【基本】大規模マンションの場合は他の部屋と差別化！

では他の部屋に対抗するためのアピールポイントはどのように探すのでしょうか？

同じマンションなので、立地、周辺のアピールポイントは同じになるので、部屋のアピールポイントを探す必要があります。

など同じマンションと言えども、自分の部屋の良いところは探せば色々見つかるはずです。

そういうポイントをまずは洗い出すこともマンションを高く売るための第一歩です。

 

【基本】同じ地域の別マンションを調査する

同じ地域に同じ価格帯、同じ規模感や広さ、築年数のマンションがある場合は、マンションを買いたい人も比較をするので、しっかりと調査しておきましょう。

そこで自分のマンションのアピールポイントを探しておく必要があります。

など、地域は近くても比較できるポイントはたくさんあります。

このような自分のマンションのアピールポイントを探して高く売る方法を考えていきましょう！

 

【販売】まずは一括査定サイトを利用する

このようなアピールポイントを探しておき、実際にマンションを売ってくれる不動産会社にも伝えて、それらのポイントをチラシ、販売サイトに掲載してもらうのがよいでしょう。

さてマンションを売ってくれる不動産会社ですが、今は「一括査定サイト」を利用して探すのが一般的になっています。

一括査定サイトを利用すると一気に6社の不動産会社が査定をしてくれるようなサービスです。

一括査定サイトは日本にめちゃくちゃありますが、私の経験上、以下の記事で紹介している8個の査定サイトを使えば、ほとんどの不動産会社が網羅されているので、下手に色々使うよりもオススメです。

そのほかにも地域密着系の不動産会社を探すなら、イエジンは100,000社の不動産会社の情報を掲載しているので、自分の地域の不動産会社を1つずつ訪問して査定してもらうのもよいでしょう。

 

【販売】強力な不動産会社の選び方

不動産会社を選ぶ場合は2～3社程度から選ぶのではなく、できれば6社以上に査定をしてもらい、実際の営業マンに会って決めるようにしましょう。

そこから「どの不動産会社にしようか」と選ぶことになりますが、選び方をご紹介したいと思います。

近くのマンションの販売実績

近くのマンションの販売実績が多いということは、その地域に強い不動産会社の可能性が高いです。

またその地域の特徴もよく知っているので、スムーズに、そして高くマンションを売ってくれる可能性があります。

同じマンションの販売実績

それと同様に同じマンションの販売実績が多いと、そのマンションの特徴や強みをよく知ってくれている不動産会社なので、高く売れる方法を知っている可能性が高いです。

また内覧者から出る質問もある程度想定しており、スムーズに売却が進むでしょう。

マンション査定額の比較

一括査定サイトを利用すると、一気に色んな不動産会社から査定をしてもらえるので、高く査定してもらった不動産会社を選定するのもありです。

高くマンションを売る基本中の基本です。

ただ、相場とかけ離れていると、結局は内覧者が現れず、売れないということもあり得るので、相場はしっかりと知っておきましょう。

営業マンとの相性の良さ

次に営業マンとの相性です。

不動産に話を聞きに行った担当者や営業マンの

と思えば、非常に良いことです。

その担当者がずっと担当してくれるのかを確認し、そうであれば、決めてしまうのもありです。

というのも3か月～6か月ともに活動することになるので、不信感を持ちながらマンションの売却活動は非常にストレスになるからです。

そういった意味で、一括査定サイトを2つから3つ利用して、6社以上の不動産会社の話を聞くことは重要なのです。

マンションの売り方をじっくり聞く

あとは自分のマンションをどのように売っていくのかも確認しておきましょう。

どのような広告を出すのか、どういうサイトで売りに出すのか、どういう地域にチラシを出すのかなどを確認するようにしましょう。

ボヤっとした答えしか返ってこなければ、なかなかマンションが売れない！ということになりそうなので、やめておいた方がよいでしょう。

 

【販売】不動産会社にカモにされない方法

基本的には不動産会社は一生懸命に自分のマンションを売ってくれると思います。

ただし

みたいな会社もあるので、注意する必要があります。

カモにされないためには以下のことをしっかりと頭に入れておきながら、不動産会社と話をしていれば問題ありません。

 

【販売】専任媒介契約で不動産会社のやる気UP！

自分のマンションを売ってくれる不動産会社は「ここだ！」と決める時に、契約方法が3つあります。

超簡単に説明すると

「一般媒介契約」は複数の不動産会社と契約することができます。

「専任媒介契約」は1社しか契約できませんが、自分の友人などに売ることはできます。

「専属専任媒介契約」は1社しか契約できず、自分で買い主も探せません。

で、何が一番良いのかというと、一番バランスが良い「専任媒介契約」です。

「専任媒介契約」だと、その不動産会社が「売る権利」を持っていることになりますので、他の不動産会社が売れず、やる気が出るからです。

やる気が出るというか、自分たちしか売れないので、「動く価値」があるのです。

例えば一般媒介契約の場合は「ガンガン広告費をかけたり、チラシを配ったのに、結局他の不動産会社で決まりそう」などの際に、費用や労力が無駄になるので積極的に動きづらいのです。

なので専任媒介契約にすることによって、不動産会社もアクセルを踏みやすくなるのです。

 

【販売】レインズでの掲載方法を確認する

専任媒介契約として契約すると、レインズという「不動産会社同士が情報交換するサイト」に掲載する必要が出てきます。

そのレインズは「売り主」にとっても非常にありがたい役割をします。

レインズは売りたい人にメリットが大きい

というのもレインズに登録すると、色んな不動産会社が物件情報を見れるようになるのです。

あなたが選んだ不動産会社は「あなた担当」の会社なわけです。

よって「マンションを買いたい」という人も見つけてくれます。

しかしレインズに登録すると、他の不動産会社もあなたのマンションの情報を見れるので、他の不動産会社が「マンションを買いたい」という人を見つけてくれる場合もあるのです。

不動産会社の仕組み

あなたが選んだ不動産会社は「マンションが売れた」時にあなたが払う仲介手数料で収益を得ています。

逆に「マンションを買いたい！」という人を担当している不動産会社もマンション購入が実現した時に「仲介手数料」をもらえるので収益を得ます。

できれば売り主も買い主も担当したい

ということは、あなたを担当している不動産会社が、買い主も見つけてくることができれば

「売りたい人」「買いたい人」どちらからも仲介手数料をもらえるので、儲かるんです。

なので「できれば自分で買いたい人を探したい！！」と不動産会社は思っています。

でも売り主のことを考えると

ですが、「早くマンションを売りたい！」「できるだけ高く売りたい！」と思っているあなたとしては、色んな不動産会社に「買いたい人」を見つけてきてもらった方がいいでしょう。

ダメな不動産会社は「囲い込む」

そういうことも考えるとダメな不動産会社は

ということをします。

つまり「自分だけで買い主も見つけて儲けるぜ！」ということをしたいのです。

こういう不動産会社にあたってしまうと、なかなか買い主が現れないということもあるので注意が必要です。

契約前と契約後のレインズの状況をチェック

なので、契約前には

ということをチェックしてください。

また契約後も、ちゃんと他の不動産会社が自分のマンションを売れるようになっているかチェックすることもできます。

内覧の際に

の組み合わせしか来ない場合は、何らかの囲い込みをされている場合があります。

逆に

の組み合わせも来ているようであれば、他の不動産会社も広く広告を出せる状況だったり、他の不動産会社も自分のマンションを売れる状況になっています。

あまりにも

の組み合わせしか内覧に来ない場合は、不動産会社に確認しましょう。

ここはマンションを高く売るため、早く売るために非常に重要な部分なので、しっかりと頭にいれておきましょう！

レインズの公式サイトはこちら

 

【販売】瑕疵担保保険に入っておく

次に瑕疵担保保険です。

なんか難しい言葉ですが瑕疵担保保険（かし　たんぽ　ほけん）と読みます。

マンションを売る時に「もしマンションを買った後に、ダメなことがあったら、売った側が責任とってね」という制度があります。（瑕疵担保責任）

つまり「安心してマンションを買えるため」に法律で決まっているのです。

でも売り主側としては「売った後のことなのに嫌だ！」ということがありますよね。

ですので、今は瑕疵担保保険というものがあります。

もし「雨漏り」などがあった場合、保険会社が保証してくれる保険です。

この保険に入っていると買い主も「このマンションは瑕疵担保保険に入っているから安心だ」という気持ちになり、マンションを安心して買えます。

また瑕疵担保保険に入っているマンションを購入することは、買い主側の「登録免許税」「不動産所得税」「住宅ローン控除」が安くなるような仕組みになっているのです。

つまり「少々高くても他の部屋よりこっちにしよう」という判断をしてくれる場合があるので、マンションを高く売るための1つの方法でもあるのです。

 

【販売】不動産会社と情報共有をする

このような細かい部分も気を付けることによって、高くマンションを売ることができます。

また不動産に「任せっぱなし」にせずに、常に不動産会社と情報交換するようにしてください。

「専任媒介契約」をしていると2週間に1回は販売状況などを報告する義務があるので、報告はもらえますが、それ以上に細かく情報交換しておくのもいいかもしれません。

などを知り、それらを改善していくこともマンションを高く売る秘訣です。

 

【販売】早く売りたい！場合は「買取り」がオススメ

まだまだ「マンションを高く売る方法」はご紹介しますが、逆に「どうしても早く現金が欲しい」という場合は

不動産会社に買い主を探してもらうのではなく、不動産会社にマンションを買ってもらうということもできます。

ただし売却金額は7割くらいになります。（1000万なら700万）

つまり安く不動産会社が買い取って、リフォームや営業活動をして、1000万で売ることで利益を得れるのです。

買取をしてくれる不動産会社の一括査定もあるので、以下の一括査定サイトから査定してもらいましょう。

 

【裏技】写真をめちゃたくさん掲載する

自分のマンションを売る時に、不動産会社は

などに掲載されることになります。

この場合、そのマンションの外観や部屋の写真をそこに掲載します。

部屋の写真などを撮影してくれる不動産会社もあるでしょうが、自分で撮影しなければならない場合は、とにかくたくさんの写真を不動産会社に提供しましょう。

マンション購入を検討する人は、それらの写真を見て内覧するかどうかを検討しますので、できるだけ多くの写真がある方が売却につながります。

 

【裏技】大きなものを処分OR預ける

写真を撮る際ですが

などが部屋に残っていると、部屋が狭く見えてしまいます。

売却を進めている間は、自分も住んでいるでしょうし、次のマンションで利用するものもあるでしょうから、処分できないものなどはレンタルルームなどに預けるということもありかもしれません。

またのちほど紹介する「ホームステージング」をすることによって、魅力的なマンションに映り200万、300万高く売れたという場合もあるので、利用するのもありでしょう。

ホームステージングは後程ご紹介します。

 

【裏技】マンションのダメなところのアピール方法

サイトやチラシ、内覧の時に、自分のマンションの「ダメなところ」はどうしても目立ってしまうものです。

例えば以下のようなものです。

ただし、これは「就活の面接」と同じで、「いかに悪いところを良い風に見せるか」というテクニックが必要になってきます。

例えば

など、「物は言いよう」なので、悪いところも自分のマンションのアピールポイントとして活用するようにしましょう。

 

【裏技】内覧は「断らない！」が原則！

実際にマンションの販売活動を進めていると、多くの内覧希望者が出てくるようになります。

そして内覧希望者は「土日」が多いのです。

なので「マンションを売ろう」「できるだけ高く売ろう」と考えているのであれば、土日の予定はフリーにしておき、内覧に応じるようにしましょう。

つまり多くの人に見てもらうことによって、一番高く売ってくれる人を選べる立場になるわけです。

よって、販売活動期間である3か月～6か月だけは我慢して土日の予定を開けておくようにしましょう。

ただし実際の内覧はオーナーが立ち会う場合は少ないので、鍵の受け渡し、不動産会社との対応になることが多いです。

 

【裏技】内覧時は〇〇に気をつけろ！

また内覧時は、以下のことに気を付けておくこともマンションを高く売るポイントです。

マンションの購入希望者は、あなたのマンションだけを見ているのではありません。

たくさんのマンションの資料を見て、内覧に行っています。

そして一番印象に残るのは内覧の時のイメージです。

その時のイメージがよければ、他のマンションより高くても、買ってくれる場合があるのです。

 

【裏技】売却理由が〇〇だと売れない？

また売却理由も気を付けましょう。

という理由だと「縁起が悪い」と思われてしまいます。

というように「嘘をつくのではなくポジティブな理由」に置き換えるようにしましょう。

特に今のマンションの価格は上がっているので、中古マンションであっても「マンションを購入する」という層は、「それなりにお金を稼いでいる層」です。

それらの層は「運気」や「縁起」などを大事にする人も多いので、しっかりと心がけておきましょう！

 

【応用】ハウスクリーニングを実施する場所は？

次からはマンションを高く売るための応用編です。

まずはハウスクリーニングですが、水回りの状態が汚い場合は、水回りだけでもしっかりとハウスクリーニングをしましょう。

水回りをきれいにしておくと「清潔なマンション」「手入れされて大事に使われたマンション」というイメージが付きますので、高く売る場合のポイントになります。

おそうじ本舗は日頃中々取れないカビや水アカ、石鹸カスなどそれぞれに合った洗剤や掃除方法でピッカピカにお掃除してくれます。

また、細かい部分はオプションサービス（有料）から選ぶことができるので、徹底的に綺麗にお掃除してもらえますよ。

急に今週末内覧が決まった！という場合でも、3日以内にサービスを行ってくれる「特急便」サービスがあるので内覧日までに間に合わせることができます。
（有料オプション：3000円）

おそうじ本舗公式サイト

ハウスクリーニングの重要性については以下の記事で詳しく解説しています。

【応用】リフォームは必要？不要？

逆に大規模なリフォームは必要ありません。

たとえば

この辺りは購入者も自分自身でやろうと思っている場合が多いからです。

ただし、築浅物件の場合は「リフォームせずに入りたい」という人も多いので、あまりにも程度が悪い場合は選択肢から外れる場合があります。

そのような場合は

「子どもがベリベリはがした壁紙だけでも張り替えておく」

などして高く売れる状態を整えましょう。

 

【応用】ホームステージングで200万UP？

参考：株式会社ホームステージング・ジャパン

ホームステージングとは、簡単に説明すると

「今ある部屋を撮影用や内覧用におしゃれにしてくれるサービス」です。

家具等は自分たちが持っているもの、もしくはレンタルすることができます。

価格としては10万～30万程度が相場になっています。

このホームステージングをすることによって、200万～300万程度高く売れたという事例もあるため、より高く自分のマンションを売りたい場合などはオススメです。

これらのサービスはモデルルームでも利用されています。

ホームステージング・ジャパン公式サイトはこちら

 

【応用】「マンションの健康診断？」インスペクションで価格UP

ホームインスペクションとは、建築士や住宅診断士などがマンションや部屋の不具合や劣化などの調査をすることです。

これからは中古マンションを売る時に、よく出てくると思います。

要は不具合がないかどうかを買い主側も気にしているので、ホームインスペクションを受けた健全な物件というだけで、他のマンションよりも安心して購入してくれる可能性もでてきます。

ということは、自分が売りたい金額で売れやすいということです。

まだまだ浸透しておらず、義務化されているわけではありませんが、買い主にも浸透してきているので、「やった方が高く売れる」というよりも「買い主から要望を受ける」場合があるかもしれません。

 

【お金】値引きは〇回だけ実施する！

マンションを売ろうと思っても「なかなか売れない」という場合があるかもしれません。

そういう場合は20万ずつ小刻みに値下げするのはあまりよくありません。

本気で中古マンションを探している人からすると

と思われる可能性があるからです。

また逆に小さい値引きだと、前からチェックしている人に対してもそれほどインパクトがないからです。

不動産業界の通例的に値引きは200万単位で3か月に1回程度行うくらいが多いようです。

例えば
4180万円→3980万円
3680万円→3480万円

だと非常にインパクトがあるので、内覧者が増える可能性もありますよね。

逆に
4180万円→4160万円

になっても気づかれづらいです。

 

【お金】100万円の値引き交渉は既に・・・

値引きは専任媒介契約をしている不動産会社からも「値引いた方がいいかもしれない」という提案を受けるかもしれません。

とくに専任媒介契約は有効期限が3か月なので、3か月前になると、マンションを値下げをして「自分たちが契約している期間中に売りたい」という思いもあります。

ですが3か月たってもまだ買い主が決まっていない場合は、不動産会社が言うように値引きした方がいいでしょう。

先ほど紹介したように業界のルール的に200万ずつ値引くことが多いので、まずは200万円値引いてみるといいかもしれません。

逆に100万円の値引きを不動産会社からされた場合は

買い主が「100万値引いてくれたら買いたい」という要望をしている場合が多いです。

その場合「100万の値引きで売れるならいい」と思えば、値引きしてみましょう。

 

【お金】築35年以上でも〇〇すればバカ売れする

マンションの相場や築年数的に35年以上になると売りづらいと言われています。

管理費が高くなったり、大規模な修繕が必要になる場合が多いからです。

ただ最近の物件は、新しい建築基準法に準拠しているので、まだまだ住むことができ、人気のエリアであれば築30年でも3000万円などザラにあります。

ですが、「なかなか買い手が現れないけど、高く売りたい！」という場合はリフォームと同時にマンションを提案してくれるReaRie（リアリエ）などに依頼してみるのもありかもしれません。

対象地域は限られていますが、対象地域内ならオススメです。

またPanasonicが運営しているので安心できます。

リアリエの公式サイトはこちら

マンションを高く売るために一番大事なこと

経験者の意見、自分自身の体験から考える、マンションを高く売るために一番大事なことは

「より多くの不動産会社と面談し、最適な不動産会社を選ぶこと」だと思っています。

このような不動産会社を選ぶことが、めちゃくちゃ重要です。

そういう意味で、自分の足を使って、不動産会社を選ぶのもいいですし、今は一般的になっている一括査定サイトを使うのもよいです。

一括査定サイト自体も、特色があり

などいろいろあります。

なので以下の記事でまとめている特色、強み、自分の状況をしっかりと把握して、2つ～3つ程度の一括査定サイトで査定してみましょう。

上の記事で紹介している一括査定サイトは「信頼できる」「悪徳な不動産会社を排除している」というものばかりなので

この8個の査定サイトから2つ～3つ程度の一括査定サイトを利用すれば、地域にもよりますが6社～12社くらいの話は聞けるので、オススメです。